Und Tschüß…

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25. August 2015 von Michael Bogatzki
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Stadt Hamburg hilft beim Geldscheffeln: „Tarpenbek Greens“ verkauft

Wie das Hamburger Wochenblatt heute berichtet, hat der Irische Investor Reilly das Gelände, auf dem „Tarpenbek Greens“ gebaut werden soll, an das Hamburger Bauunternehmen Otto Wulf verkauft.

Damit dürfte Reilly auf Kosten der zukünftigen Käufer und Mieter und unter kräftiger Hilfe der Freien und Hansestadt Hamburg einen Millionenreibach gemacht haben.

Schließlich hätte die Stadt genau das verhindern können, in dem sie die Restfläche, auf der die Kleingärten der Bahnlandwirtschaft stehen, gar nicht oder gleich an eine Hamburger Firma verkauft hätte.

Den ganzen Artikel als pdf lesen, auch das Hamburger Abendblatt berichtete.

17. Februar 2015 von Michael Bogatzki
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Fazit: 3 Jahre vergeblicher Kampf um das Kleingartengelände Bahnlandwirtschaft

Im August 2011 ging es los. Wir (die Pächter des Kleingartenvereins 150 Bahnlandwirtschaft) in Hamburg Lokstedt bekamen erstmals Wind von den Plänen des Bezirks Hamburg Nord im Verfahren der Änderung des Bebauungsplans Groß Borstel 25, unsere Gärten abzureißen und mit Wohnungen zu bebauen.

Auch wir Gärtner sind nicht unsozial. Klar werden Wohnungen gebraucht in Hamburg, aber schnell war auch klar: Das geplante Bauvorhaben war für die verkehrstechnische Insellage des Baugeländes völlig überdimensioniert, die Häfte der Wohnungen hätte es auch getan, unsere 60 Jahre alten Gärten hätten erhalten werden können.

Schnell fanden sich aktive Kleingärtner zusammen, gründeten im März 2012 einen neuen Verein „Tarpenbek Greens“ um die Aktivitäten bündeln zu können. Wir haben den Kampf aufgenommen in dem festen Glauben, dass sich an der Ursprungsplanung noch etwas verändern lässt, wenn man nur genug gute Argumente hat und die Unterstützung von Anwohnern und Bezirkspolitikern auf seine Seite bringen kann.

Was waren wir naiv und blauäugig…

Nach drei Jahren Aktivitäten bleibt vor allem eine Erkenntnis: Es war von vorn herein alles abgekartet. Bereits im Oktober 2010 hatte in nicht-öffentlicher Sitzung der Stadtentwicklungsausschuss HH Nord getagt. Geladener Gast war ein Vertreter des irischen Investors Reilly, der schon das Bahngelände des alten Güterbahnhofs gekauft hatte, und man beschloß:

  1. das Güterbahnhofsgelände plus angrenzende Gärten der Bahnlandwirtschaft mit mind. 750 Wohnungen zu bebauen und
  2. zu diesem Zweck das Kleingartengelände auch noch an den irischen Investor zu verkaufen.

Für Reilly gab es die Weihnachtsbescherung 2010 schon im Oktober. Er hatte das Güterbahnhofsgelände mal in der Absicht gekauft, dort eine Logistik-Immobilie zu entwickeln. Die Umwandlung des Geländes in Wohnfläche bedeutete eine schlagartige Wertsteigerung seiner Immobilie um den Faktor 4 bis 5!

Was nun kam, war der Durchmarsch der Institutionen:

– Die Stadtplanungsabteilung in Hamburg-Nord lobte einen Planungswettbewerb aus, in dem alle Grunddaten  schon festgeschrieben waren. Sie ist sehr professionell darin, B-Plan-Verfahren mit allen öffentlichen Anhörungsmöglichkeiten zu inzenieren und so wasserdicht durchzuführen, das die Gefahr von nachträglichen Normenkontrollverfahren fast gänzlich eliminiert wird.

– Die einschlägigen Hamburger Stadt- und Verkehrsplanungsbüros unterstützen dabei tatkräftig und mit vorauseilendem Gehorsam. Gerne übernimmt man auch die Bearbeitung von kritischen Einwendungen der Bürger gegen die eigenen Pläne als Dienstleistung. Man kennt sich schließlich aus und will im Geschäft bleiben.

– Die Bezirksversammlung spielt Parlament. Feierabendpolitiker diskutieren mit Feuereifer und in verschiedenen Runden und tun so, als ob sie etwas zu entscheiden hätten.

Und wir, die betroffenen, kritischen und engagierten Bürger? Wir bilden dazu die folkloristische Kulisse zu dieser Farce und dienen hinterher als Feigenblatt für gelungene Bürgerbeteiligung.

Nie war jemand im Bezirk unfreundlich oder hätte Auskünfte verweigert oder irgend etwas getan, aus dem man später einen inhaltlichen oder formalen Fehler hätte ableiten können. Im Gegenteil: Es gab zusätzliche Anhörungen, man gab sich richtig Mühe. Die legendäre Veranstaltung in der Alsterdorfer Sporthalle war der Höhepunkt – in jeder Hinsicht. Denn am selben Tag der Anhörung gab die Finanzbehörde den Verkauf unseres Kleingartengeländes an den Investor Reilly bekannt. Während sich die Bezirkpolitiker und -verwalter noch mit Bürgerbeteiligung abkaspern, schafft die eigentliche Herrin des Verfahren, die Finanzbehörde, weitere Fakten.

Die Fallstricke der in Hamburg nicht vorhandenen kommunalen Selbstbestimmung: Die Bezirksversammlungen sind keine Parlamente, sondern nur Verwaltungsorgane. Die Politik und ihre Umsetzung wird auf Stadtebene gemacht. Die Finanzbehörde führte das eigentliche Verfahren, der Bezirk darf nicken. Wo das nicht funktioniert wird vom Senat evoziert oder angewiesen, dann brauchen die Bezirke nicht mal mehr nicken, siehe aktuell das Verfahren um das Pergolenviertel in Barmbek.

Bei Bauverfahren ist darüber hinaus das Bundesbaugesetzbuch bindend. In § 3 sind die Verfahrensschritte eines Bebauungsplanverfahrens mit seinen zweistufigen Anhörungsrechten genau geregelt. Mitreden ja – Mitentscheiden nein!

Also alles völlig legal – aber eben mit dem Demokratieverständnis moderner Bürgerbeteiligung unvereinbar. Wo Politiker und Verwaltungsmenschen von repräsentativer Demokratie und Anhörungsrechten sprechen, fordern wir Bürger direkte Beteiligung und Mitbestimmung. Dazu muss man nicht nur die Hamburger Bezirksstrukturen ändern sondern im Falle von Bauvorhaben eben auch ein Bundesgesetz.

Und wir, die engagierten Kleingärtner? Wir bleiben ohnmächtig zurück, hatten nie den Hauch einer Chance. Wir hatten trotzdem viel Spass. Der gemeinsame Kampf um den Erhalt der Gärten hat alle zusammengeschweißt. Ein neues Zusammengehörigkeitsgefühl ist entstanden. Wir haben schöne Feste gefeiert. Wir haben viel gelernt und sind durch die Untiefen Hamburger Kommunalpolitik gewatet.

Aber würden wir das wieder machen, wenn wir das alles vorher gewußt hätten?

 

Ein Kommentar von Michael Bogatzki, Vorsitzender Tarpenbek Greens

23. Januar 2015 von Michael Bogatzki
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Gärtner der Bahnlandwirtschaft erhalten Kündigung

Nun ist es amtlich: Mit Wirkung zum 30. November 2015 erhielten die Kleingärtner der Bahnlandwirtschaft e.V. die Kündigung ihrer Gärten.

Ein Schritt, der nach Beschluss des Bauplans im Oktober 2014 und der Veröffentlichung des Städtebaulichen Vertrages zwar absehbar war, aber nach 3 Jahren Kampf doch sehr schmerzt und alle Kleingärtner, Freunde und Sympathisanten traurig macht.

Aber es ist noch nicht ganz vorbei. Nun geht es um die Gestellung eines Ersatzgeländes, ohne das die Kleingärtner ihr Gelände nicht räumen müssen.

Auf mindestens noch einen letzten (natürlich!) schönen Sommer.

23. Januar 2015 von Michael Bogatzki
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25. Januar 2015 Politischer Frühschoppen in Groß Borstel

Der Komunalverein Groß Borstel lädt zum politschen Frühschoppen.

Am Sonntag 25. Januar 2015

im Stavenhagenhaus

ab 12 Uhr

gibt es die Gelegenheit, den Politikern aller Parteien in Hamburg-Nord im Hinblick auf die Bürgerschaftswahl Mitte Februar unbequeme Fragen zur Stadtplanung und Entwicklung zu stellen.

12. Januar 2015 von Michael Bogatzki
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Weitere Bohrungen in den Kleingärten

… nein – kein Adventskranz…

Diese Markierungstäbe dienen für weitere Bohrungen zu Bodenprobeentnahme auf unserem Kleingartengelände Bahnlandwirtschaft. Hier der Bohrplan im Ausschnitt.

Die Markierungen stehen schon seit ein paar Monaten, die Bohrungen sind inzwischen erfolgt.

Die Ergebnisse werden derzeit ausgewertet.

01. Dezember 2014 von Michael Bogatzki
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B-Plan veröffentlicht

Nun ist es amtlich: Das Bezirksamt Hamburg-Nord hat im Amtlichen Anzeiger der Stadt Hamburg vom 24.10.2014 die Verordnung über den Bebauungsplan Groß Borstel 25 vom 13.10.2014 öffentlich bekannt gemacht. Damit ist dieser Bebauungsplan seit dem 24.10.2014 geltendes Planrecht.

16. November 2014 von Michael Bogatzki
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Bürgerbeteiligung in Hamburg – Ein Mißverständnis?

Das Hamburger Abendblatt bringt es in seinem Artikel zum Streit über die Busbeschleuningung in Winterhude vom 8. Oktober 2014 treffend auf den Punkt:

„Da gibt es ein grundsätzliches Missverständnis: Die Bürger verstehen Beteiligung als Beteiligung an der
Entscheidung. Die Verwaltung hingegen versteht es als Beteiligung an der Diskussion.“

Das Abendblatt wäre natürlich nicht das Abendblatt, würde es daraus nicht die üblichen staatstragenden Schlüsse zu repräsentativer Demokratie und guten Umgangsformen ziehen.

Wir meinen: Es wird allerhöchste Zeit, die Hamburger Bürger endlich auch an der Entscheidungsfindung zu beteiligen!

12. Oktober 2014 von Michael Bogatzki
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Städtebaulicher Vertrag und Kaufvertrag veröffentlicht

Es ist erfreulich zu sehen, dass die Hansestadt Hamburg ihre Pflichten aus dem Transparenzgesetz langsam ernster nimmt und vor einigen Wochen den Städtebaulichen Vertrag zu GB 25 sowie den Kaufvertrag veröffentlicht hat. Hier gibt es das Komplettwerk zum Download (Achtung 63 MB, ca. 150 Seiten)

Die wirklich interessanten Verträge finden sie auch hier:

• Der eigentliche Städtebaulicher Vertrag zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg und Alcove Europe, Luxemburg, dem Laden von Reilly.
• Der Grundstückskaufvertrag zwischen der FHH und Alcove für das restliche Grundstück, auf dem u.a. auch unsere Kleingärten liegen
• Sowie einige Lagepläne die in dieser Form neu sind.

Das Fazit in kurz:

  • Der B-Plan muss bis 31.12.15 in Kraft treten, sonst haben beide Seite Rücktrittsrechte.
  • Dann hat der Investor weitere 6 Jahre Zeit, die 750 Wohnungen fertig zu bauen.
  • Es gibt auch Vertragsstrafen für den Investor von max. 3,8 Mio EUR, aber die sind bei dem Marktwert des Vorhabens von ca. 300 Mio EUR  ein Witz.

Hier eine Auswahl der wichtigsten Details:

Städtebaulicher Vertrag

§ 4: Weitere Erschließungsverträge (Straße, Abwasser) sind zu schließen, Kostenregelungen gehen hieraus nicht hervor.

§ 5: Investor muss Lärmschutzanlagen auf seine Kosten errichten und dauerhaft unterhalten
Er ist an der Erstellung der Parkanlage mit Spielplatz mit bis zu 350.000 EUR beteiligt.
§ 5.3 Er muß die KITA bauen, die spätestens bei Fertigstellung der 375. Wohnung (also der Hälfte der Bebauung) schlüssel- und bezugsfertig an einen Träger übergeben werden kann. (S.9)
§ 5.6 Er muss für die Ausgleichsmaßnahmen aufkommen, u.a. Pflege der Trockenrasenflächen ab Sommer 14 und Gehölzanpflanzungen an der Tarpenbekböschung ab 2016, sowie weitere Maßnahmen umsetzen u.a. zum Schutz der Fledermauspopulation.

§ 7.1 Bauverpflichtung zu 225 öffentlich geförderten Mietwohnungen
§ 7.2 Der Investor muss spätenstens nach 12 Monaten nach Inkrafttreten des B-Plans einen ersten genehmigungsfähigen Bauantrag über mind. 85 Wohnungen stellen. Nach Baugenehmung hat der Investor bzw. ein Bauträger weitere 12 Monate um mit dem Bau „nachhaltig zu beginnen“. Insgesamt haben Investoren und Bauträger 72 Monate, also 6 Jahre um die 750 Wohnungen fertig zu stellen (S. 13)
§ 7.4 es müssen 0,8 Tiefgaragenstellplätze je WE gebaut werden.

§ 8: Der Investor muss div. Sicherheitsleistungen ggü. der FHH erbringen:
Einmal 510.000 EUR, dann weitere 440.000 quasi als Grundsicherung für die Umsetzung der div. Maßnahmen, diese vermindern sich nach Umsetzungsfortschritt.
Außerdem muss er 1,8 Mio EUR zur Absicherung des Baus der KITA erbringen.

§ 9 regelt die Vertragsstrafen, die vergleichsweise niedrig ausfallen:
• Zwischen 1.000 und 4.000 EUR je Monat Verzögerung, je nach Bauleistung
• 20.000 für die verspätete Stellung der Bürgschaften
• Bis max. 200.000 für die „Missachtung gestalterischer Anforderungen.“
Wenn man bedenkt, dass das gesamte Bauprojekt einen Marktwert von 240 bis 300 Mio EUR haben dürfte, ist das alles natürlich „Peanuts“, zumal die Summe aller Vertragsstrafen auf 1 Mio EUR begrenzt ist. (S. 19)

§ 12 regelt den Weiterverkauf an Bauträger oder andere Investoren und die Übernahme der Rechten und Pflichten aus diesem Vertrag.

§ 13-15 regelt Rücktrittsrechte und allgemeine Vertragsbedingungen. Interessant: Die Parteien sind zum Rücktritt berechtigt, wenn der B-Plan nicht bis 31.12. 2015 in Kraft getreten ist.

 

Vertrag Grundstückskauf

Er wurde am 27. März geschlossen, also tatsächlich genau an dem Tag, an dem Abends die öffentliche Anhörung des Bezirksverwaltungsausschusses Hamburg Nord in der Alsterdorfer Sporthalle statt fand.

§ 1.4 verweißt auf einen Erschließungvertrag (Straßen, Kanalisation, Strom) der noch zu schließen ist. Dazu gab es am 25.7.13 ein Gespräch, dessen Protokoll als Anlage dient, aber nicht mit veröffentlicht wurde – warum eigentlich nicht?

§ 2 enthält den Kaufpreis (leider geschwärzt…) sowie eine Regelung, die max. 2,4 Mio EUR kontaminationsbedingte Entsorgungskosten einschließt. Sollte diese Kosten höher liegen, reduziert sich der Kaufpreis um den Differenzbetrag. Das Risiko trägt also der Steuerzahler, nicht der Investor.

§ 5 regelt dann den sehr ausführlich den Umgang mit der Bodenkontamination.

§ 10 regelt Weiterveräußerungsrechte und legt fest, dass der Investor das Grundstück oder Teile davon weiter veräußern darf. So lange die 225 geförderten Wohnungen (mind. 1/3 1. sonst 2. Förderweg) noch nicht gebaut sind, muss er dazu die Genehmigung der Stadt einholen.
§ 10.1 letzter Absatz birgt eine kleine Überraschung: Der Investor wäre auch berechtigt die 225 Wohnungen „ersatzweise“ auf Flurstück 3621, Gemarkung Eppendorf zu errichten. Das ist jedoch der Grund direkt an den Bahngleisen, der nach vorliegendem B-Plan als Lärmschutzwall ausgewiesen ist.

§ 11 auch hier wieder Vertragsstrafen: Bei Verstößen gegen § 10 (Veräußerung) und § 13 (Übertragung von Pflichten auf einen Rechtsnachfolger) jeweils bis zu 1,4 Mio EUR – dass kann Reilly ja dann gleich beim Verkauf mit einpreisen.

§ 12 regelt, dass die Stadt das Grundstück auch wieder zurück kaufen kann, wenn z. B. nicht innerhalb einer gewissen Frist (leider geschwärzt, muss aber den Fristen den städtebaulichen Vertrags entsprechen) gebaut wurde.

§ 14 regelt Rücktrittsrechte,
§ 15 Bildmaterialrechte zur Vermarktung des Bauvorhabens.

Ab § 16 bis § 24 dann Vertragsabwicklungsdetails: Finanzierung und Vollmachten, Auflassungsvermerke im Grundbuch, etc.

30. September 2014 von Michael Bogatzki
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Unsere Gartenparty am 6. September 2014

Ein paar Eindrücke unseres diesjährigen gemütlichen Gartenfestes, wieder musikalisch begleitet von „Rocking Memories“.

13. September 2014 von Michael Bogatzki
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